近日，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（下称《意见》）正式印发，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。

今年来，国家将加快发展保障性租赁住房作为房地产市场调控的重要手段，并强调把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。广东走在保障性租赁住房建设前列，目前在广州、深圳全国试点的基础上，新增珠海、东莞、佛山为省级试点，今年将筹建22.2万套/间保障性租赁住房。

与面向困难群体的公租房不同，保障性租赁住房主要解决新市民、青年人的住房问题。比如新毕业、在城市工作的大学生，较多不符合公租房的收入条件，因此保障性租赁住房的出发点是为解决这部分人群的住房困难。

《意见》明确了租赁住房要以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，并且租金低于同地段、同品质市场租赁住房租金，而准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由各地合理确定。

租赁住房从哪里来？《意见》提出采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，并且强调利用存量。

新市民、青年人主要在人口净流入的大城市，租房的一个重要因素是地段，因此保障性租赁住房要重点利用存量土地、存量房屋，特别是在城市中的老城区、园区或交通便利的区域建设。具体实践中可以利用集体土地、企事业单位自有闲置土地、园区配套用地以及非居住存量房屋，包括空置的商业办公楼、工业厂房等，通过多种方式来增加保障性租赁住房的供给。

“这是一个新制度，是政府给政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。”住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪在公开发布会上介绍，《意见》提出要更完善土地支持政策、加强金融政策。

比如对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房，并且用作租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。而在人口净流入的大城市，对企事业单位依法取得使用权的土地，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款。

另外，要加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，并支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。比如广州去年建设的穗和家园项目，在全国率先获得中国建设银行首笔政策性租赁住房贷款825万元。

事实上，党的十九届五中全会、2020年中央经济工作会议和2021年中央政治局会议，均明确提出要扩大保障性租赁住房供给，解决大城市住房突出问题。

广东在保障性租赁住房建设上走在全国前列。2019年12月，广州、深圳市作为国家试点城市，开始试点推行政策性租赁住房。到今年4月，省住房城乡建设厅印发《广东省发展保障性租赁住房试点工作方案》，新增珠海、佛山、东莞三市作为省级试点城市。

为加快筹集建设保障性租赁住房，省住房城乡建设厅已制定《广东省住房发展“十四五”规划》《广东省发展保障性租赁住房三年行动计划（2021—2023年）》，计划“十四五”期间筹集建设保障性组租赁住房74.05万套/间，其中2021-2023年全省新增筹建51.2万套/间，2021年筹建22.2万套/间。

省住房城乡建设厅统计数据显示，今年1—6月，全省共筹集建设保障性租赁住房181484套/间，涉及住房面积2858079平方米，实现投资78.6亿元，完成年度任务占比为81.6%。

保障性租赁房之外，广东也正在构建“公共租赁住房+共有产权住房+保障性租赁住房”的住房保障体系，多渠道解决各类群体的住房问题。

省住房城乡建设厅相关负责人介绍，下一步将推动试点城市落实好土地、金融、财税、资金奖补等支持政策，大力发展保障性租赁住房，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

财政部官网发布了财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布的《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（下称《公告》），明确了住房租赁企业税收支持大礼包，涉及增值税、房产税两大税种，10月1日起执行。

第一降税。《公告》称，住房租赁企业中的一般纳税人按出租全部收入的1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。小规模纳税人也按1.5%计算缴纳增值税。按照当前一般纳税人9%的税率，此次《公告》增值税缴纳标准有大幅下调。

《公告》中对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，按4%的税率征收房产税。这相对之前房产税12%的税率，税负也将明显减轻。

第二鼓励规模。《公告》也给出了专业化规模化住房租赁企业的标准：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。但是本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调上述标准。

第三解决租赁市场遗留问题。2016年以来一些住房租赁企业和房地产开发企业通过商改租、工改租，改建了一批租赁住房，但是面临土地、规划、审批等方面的困难，无法享受住房租赁的税收优惠政策。

《公告》称对利用非居住存量土地和非居住存量房屋——其实就是商业办公用房、工业厂房改造后的出租房屋——取得保障性租赁住房项目认定书后，可享受政策。

保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。未来商改住、工改住可能会成为租赁租房的重要来源。

总之，未来租赁住房会向着制度化的方向前进，租赁租房市场也将成为城市住房市场的重要部分。

根据《数据宝》统计数据，东莞的住房自有率仅35.7%，是粤港澳大湾区城市倒数第二，仅高于深圳的23.7%。这意味着目前东莞1000多万常住人口中，超过650万的人没有自己的房子。

一、住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法。

按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。

二、对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

三、对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，比照适用第一条、第二条规定的税收政策。

具体为：住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房，比照适用第一条规定的增值税政策；

企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房，比照适用第二条规定的房产税政策。

保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。

四、本公告所称住房租赁企业，是指按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。

本公告所称专业化规模化住房租赁企业的标准为：企业在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上。各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同同级财政、税务部门，可根据租赁市场发展情况，对本地区全部或者部分城市在50%的幅度内下调标准。

五、各地住房城乡建设、税务部门应加强信息共享。市、县住房城乡建设部门应将本地区住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单以及保障性租赁住房项目认定书传递给同级税务部门，并将住房租赁企业、专业化规模化住房租赁企业名单予以公布并动态更新，共享信息具体内容和共享实现方式由各省、自治区、直辖市住房城乡建设部门会同税务部门共同研究确定。

六、纳税人享受本公告规定的优惠政策，应按规定进行减免税申报，并将不动产权属、房屋租赁合同、保障性租赁住房项目认定书等相关资料留存备查。

七、本公告自2021年10月1日起执行。《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（四）项规定同时废止。

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